借名买房怎么认定房子归属

法律分析：
（1）借名买房认定房子归属时，书面的借名买房协议是重要依据。若存在此类协议且能证实借名人支付购房款，借名人通常会被认定为实际权利人。
（2）在无书面协议的情况下，购房款支付情况的审查就至关重要。借名人若能提供银行转账记录、收据等实际出资证明，对归属认定起关键作用。
（3）房屋的占有使用情况也是考量因素。借名人实际占有、装修和使用房屋，会更倾向于认定房子归其所有。
（4）但需注意，不动产遵循登记公示原则，出名人是法律上的登记产权人。若出名人将房屋转卖给善意第三人，借名人无法对抗善意第三人，只能向出名人索赔。

提醒：借名买房存在风险，建议签订书面协议并保留出资证据。不同案情解决方案有别，可咨询进一步分析。
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（一）有书面借名买房协议且能证明借名人支付购房款等事实，借名人会被认定为实际权利人。可保存好书面协议及支付凭证。
（二）无书面协议时，借名人保留银行转账记录、收据等证明实际出资，有助于认定房屋归属。
（三）借名人实际占有、装修、使用房屋，在认定归属上更有优势，应留存相关证据。
（四）若出名人将房屋转卖给善意第三人，借名人不能要求返还房屋，可向出名人主张赔偿损失。

法律依据：
《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
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1.借名买房认定归属，先看有无借名协议。有书面协议且能证明借名人付房款，通常认定借名人是实际权利人。

2.无书面协议，审查购房款支付情况。借名人有转账记录、收据证明出资，对认定归属很重要。

3.结合房屋占有使用情况，借名人实际占有、装修、使用房屋，房子倾向归借名人。

4.不动产登记为公示原则，出名人是登记产权人。若出名人转卖房屋给善意第三人，借名人只能向出名人索赔。
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结论：
借名买房认定房子归属，有书面借名买房协议且能证明借名人付款等事实时，借名人通常是实际权利人；无书面协议时，购房款支付、房屋占有使用情况是重要考量因素；但出名人转卖房屋给善意第三人时，借名人只能向出名人索赔。
法律解析：
根据民法典等相关规定，在借名买房纠纷中，若存在书面借名买房协议，它是认定借名人是实际权利人的重要证据，再结合借名人支付购房款的事实，能加强这种认定。当没有书面协议时，购房款的支付凭证能反映实际出资情况，房屋的占有使用状态体现实际控制权，这些情况对判定房子归属具有关键作用。然而，不动产以登记为公示原则，出名人登记为产权人，若其将房屋转卖给善意第三人，善意第三人基于对登记的信赖取得房屋所有权，借名人不能要求返还房屋，只能向出名人主张赔偿损失。如果遇到借名买房相关的法律问题，可向专业法律人士咨询，以获取更精准的法律建议和解决方案。
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借名买房认定房子归属需综合考量多方面因素。若存在书面借名买房协议且能证明借名人支付购房款等事实，通常借名人会被认定为实际权利人。没有书面协议时，购房款支付情况很关键，借名人的银行转账记录、收据等证明实际出资的材料，对认定归属有重要作用。房屋占有使用情况也需考虑，借名人实际占有、装修、使用房屋，倾向认定房子归其所有。

然而，不动产以登记为公示原则，出名人是法律上的登记产权人。若出名人将房屋转卖给善意第三人，借名人无法对抗善意第三人，只能向出名人主张赔偿损失。

为避免纠纷，借名买房时应签订书面协议，明确双方权利义务；保留好购房款支付凭证、房屋使用相关证据。若发生争议，及时咨询专业法律人士，通过合法途径维护权益。